Kako iznajmiti stan

---

Čini se da je stan iznajmiti lako, no nikako to ne treba uzimati olako!

Ipak je riječ o vašoj imovini i o činjenici da će u vašem stanu živjeti ljudi koje ne poznajete i s kojima je poželjno uspostaviti dobar odnos kako biste svi bili zadovoljni. Zato se od početka postavite ozbiljno: od oglasa kojim ćete stan ponuditi na tržištu pa sve do ugovora koji trebate potpisati s najmoprimcem kako biste se usuglasili oko uvjeta najma - sve treba biti jasno napisano i ovjereno vašim potpisima.

Takav ugovor ujedno je garancija da će vaš stan ostati u stanju u kojem ste ga iznajmili i da će najmoprimac uredno podmirivati svoje obaveze.

Donosimo vodič za iznajmljivanje stana koji će vam pomoći da cijeli proces bude bio što ugodniji - podjednako za vas i za vaše najmoprimce.
 

Pripremite stan za iznajmljivanje

Najmoprimce ćete najbrže naći ako stan oglasite online na nekom od oglasnika. Kvalitetan oglas treba sadržavati sve važne informacije o stanu: od kvadrature, orijentacije, broja prostorija i opremljenosti do kvarta u kojem se nalazi, dostupnih mjesta za parkiranje i slično.
Stan treba biti reprezentativan kako bi privukao potencijalne najmoprimce i opravdao cijenu. Zato vam trebaju kvalitetne fotografije, no prije svega trebate pripremiti stan.

Uklonite sve vaše stvari iz stana koje najmoprimac neće koristiti i detaljno ga očistite. Nitko ne želi useliti u stan koji vlasniku služi kao skladište i  
koji je prljav i zapušten. Potencijalni najmoprimci  prvo će primijetiti uredno ožbukane i obojane zidove, čist pod i neoštećen namještaj.
Obratite pozornost na moguće probleme s vlagom i gljivicama i uklonite ih prije oglašavanja stana. Držite stan urednim i uklonite sve suvišne detalje, poput osobnih predmeta i ukrasa.

Postavite realnu cijenu najma

Kod postavljanja cijene imajte na umu koliko ste novca uložili u uređenje stana i koliko će trebati vremena da vam se taj iznos vrati od stanarine. Uzmite si malo vremena i usporedite cijene najma sličnih stanova po veličini, poziciji, uređenju.  

Kad usporedite cijene, budite realni. Ako napušete cijenu u odnosu na druge oglašivače, to će vam smanjiti šanse za iznajmljivanja stana ili nepotrebno otegnuti proces. Još jedan dobar savjet je zaokružiti cijenu na “okruglu” brojku.

Iznajmiti stan preko agencije - da ili ne?

Prepuštanje posla oko iznajmljivanja stana agenciji ima svoje prednosti i nedostatke. 
Prva prednost je to što će se agencija pozabaviti oglašavanjem i kontaktiranjem potencijalnih najmoprimaca. Kao posrednik, agenciji možete prepustiti i razgledavanje stana sa zainteresiranim najmoprimcima što će vama uštedjeti vrijeme. Glavni nedostatak je, naravno, što se ta usluga plaća.
Prema Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina, osoba koja je angažirala agenciju plaća njezine usluge. Iako plaćate proviziju tek nakon što je agencija uspješno obavila svoj dio posla, to je svejedno dodatni trošak. Nadalje, agencije ne surađuju samo s vama. Dobivaju mnoštvo upita za mnoštvo nekretnina koje iznajmljuju. To znači da im često treba dosta vremena da bi se povratno javili zainteresiranim strankama, što ovima ostavlja vremena da se predomisle.

Isto tako, oni nisu upućeni u vašu nekretninu koliko ste vi i možda neće moći odgovoriti na sva pitanja koje im stranke postave. Primjerice, kakvi su susjedi, kakva je prometna povezanost s drugim dijelovima grada, gdje su najbliži dućani i druge uslužne radnje i slično.

Još jedan mogući nedostatak je to što, osim ako na tome ne budete inzistirali, nećete imati priliku osobno upoznati vaše potencijalne buduće podstanare, što može biti presudno u vašoj odluci.

Potpišite ugovor o najmu stana

Bez računa…pardon, ugovora se ne računa. Zakon o najmu stanova propisuje kako se stan legalno treba iznajmljivati. To se čini sporazumnim ugovorom o najmu stana. Prema ovom Zakonu, taj ugovor treba sadržavati:

• podatke u ugovornim stranama (Vaše podatke i podatke najmoprimca),

• opis stana koji se daje u najam,

• visinu najamnine i način plaćanja,

• plaćanje pologa koji služi kao sredstvo osiguranja plaćanja najamnine za naknadu eventualne štete za koju odgovara najmoprimac,

• vrstu troškova koji se plaćaju i način na koji će se plaćati (primjerice režije, komunalnu naknadu, račune za televiziju i sl.),

• podatke o osobama koje će stanovati u stanu zajedno s najmoprimcem (samo s jednom osobom potpisujete ugovor),

• vrijeme trajanja najma (nakon kojeg možete ili ne morate potpisati novi ugovor),

• odredbe o održavanju stana (što u slučaju kvarova, smije li se u stanu držati ljubimce, pušiti i sl.),

• odredbe o korištenju zajedničkih prostorija i dijelova zgrade/zemljišta (poput garaže ili podruma),

• odredbe o primopredaji stana.
   

Ako se ugovor sklapa na duže vrijeme od godine dana, podstanar (najmoprimac) treba prijaviti prebivalište na toj adresi, a ako je razdoblje kraće, prijavljuje boravište.

Ugovor nakon potpisivanja ne trebate ovjeriti kod javnog bilježnika ali trebate s njim otići u poreznu upravu jer vas ova djelatnost obvezuje na plaćanje poreza. Više informacija o tome pročitajte ovdje.




Nakon prijave poreznoj, stići će vam porezno rješenje s iznosom poreza koji trebate platiti od najamnine i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec.

Nadležna Porezna uprava visinu poreza na najam stana kao poreza na dohodak od imovine izračunava na temelju iznosa najamnine koji je naveden u ugovoru o najmu stana. Na ugovoreni iznos visine najamnine porezna uprava najprije primjenjuje pravilo iz Zakona o porezu na dohodak da se kod dohotka od imovine na temelju najma nekretnine priznaju izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine te se primjenjuje stopa oporezivanja od 10%.

Drugim riječima, porez na najam stana plaća se na svotu najamnine umanjene za 30% izdataka po stopi od 10%. Na konkretnom slučaju to izgleda ovako:

Ugovorom o najmu dogovorili ste najamninu u iznosu od 265,54 EUR. Porezna uprava zatim taj iznos umanjuje za 30% porezno priznatih izdataka odnosno za 79,63 EUR. Kad se od 265,54 EUR oduzme 79,63 EUR dolazi se do 185,91 EUR odnosno do porezne osnovice.
Na tih 185,91 EUR  primjenjuje se porezna stopa od 10%. Tako da ukupan iznos poreza na najam stana iznosi 18,59 EUR. Na taj iznos primjenjuje se prirez.
Primjerice, ako najmodavac ima prebivalište u Zagrebu plaća prirez od 18% iako možda iznajmljuje stan u nekom drugom mjestu gdje nema prireza.
Prirez iznosi 3,35 EUR (18% od 18,59 EUR). U tom slučaju, zbrojem poreza i prireza za najam stana mjesečno trebate platiti ukupno 21,93 EUR.

Dogovorite posjet

Preporučamo da povremeno posjetite najmoprimce kako biste provjerili pridržavaju li svih odredbi iz ugovora - održavaju li stan na prikladan način, puše li u stanu i slično. To ispočetka može biti jednom mjesečno, a kasnije, kada steknete povjerenje u najmoprimca, može biti i rjeđe. Svakako je potrebno prethodno se najaviti i dogovoriti posjet u vrijeme kada su podstanari u stanu.

Vama je kao najmodavcu i prema Zakonu o najmu stana dozvoljeno, uz prethodnu najavu, ući u stan kako biste prekontrolirali korištenje stana i osobno se uvjerili u eventualne kvarove ili oštećenja na koje vas je najmoprimac upozorio.

Osigurajte stan

Iako ste poduzeli sve moguće mjere za zaštitu vašeg stana, uvijek je moguće da će se dogoditi neka šteta koja može biti uzrokovana nepažnjom ili okolnostima poput prirodnih nepogoda na koje ne možete utjecati. Osiguranje nekretnine u tom slučaju vam pomaže da pretrpljenu štetu lakše sanirate. Vaši najmoprimci svoje stvari u stanu mogu također osigurati.

Koja ćete pokrića odabrati, ovisi samo o vama, no izbor je doista velik: od onih osnovnih, poput požara, eksplozije, udara groma, pada letjelice, oluje, tuče, klizanja tla i odgovornosti iz posjedovanja objekta. Želite li jaču zaštitu, možete ugovoriti i druge rizike, poput loma stakla, provalne krađe i razbojstva te pomoći u katastrofama. Stan možete dodatno osigurati i od potresa.

U svakom slučaju, preporučamo vam da se prije ugovaranja osiguranja posavjetujete sa stručnjakom koji će vam ovisno o starosti, vrijednosti i položaju vaše nekretnine preporučiti pokrića koja vam trebaju i koja su u skladu s vašim mogućnostima, a tako ćete biti sigurni i na što točno imate pravo u slučaju štete.